叶檀大城市房租不可能降蜗居现象会越来越多

叶檀：大城市房租不可能降 蜗居现象会越来越多

房租上涨是驱赶外来者的强有力之手。

根据国家统计局的数据，房租已经连续43个月上涨，请注意，这一数据通常使用虚拟租金，比市场租金要低。

房租上涨又被归咎于供求关系失衡，这是错误理论。

我国的商品房供应量不低，自有住房率不低。去年8月5日，北大召开中国家庭动态跟踪调查研讨会，发布由北大中国社会科学调查中心完成的 《中国民生发展报告2012》，根据抽样数据，全国人均住房面积36平方米，住房类型上，42.2%的家庭现住房为平房，比2010年调查结果下降了8.5个百分点。全国家庭的平均住房面积为116.4平方米，人均住房面积为36平方米。

“房叔”“房姐”等新闻不绝于耳，一些空置房并没有作为租赁房源流向市场，原因是这些房产拥有者不需要通过租赁来覆盖持有成本。

7月2日，北京工业大学、中共北京市委社会工作委员会、社会科学文献出版社联合出版的 “社会建设蓝皮书(2013)新闻发布会”在京举行，指出2012年北京本地城镇户籍居民的住房质量逐步提高，住房的数量已经超过一户一套的水平，但2008年以后户籍迁入北京的居民住房负担沉重，外来人口的住房条件低劣。另据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖称，根据粗略计算，剔除持暂住证的人，北京城镇户籍人口约1300万人，按平均2.5人一个家庭计算，差不多500万个家庭。对应的，北京有600万套存量房，平均下来，一个家庭是1.2套，如果按照一个家庭平均3人计，则为1.4套左右。

北京户籍居民不仅拥有产权房，还有100万套左右的房源可以提供给租赁市场，再加上北京的隐性福利房数量庞大，按理可以缓解北京的租房压力。另据《21世纪经济报道》披露的数字，上海户籍家庭拥有住房套数在两套以上，北京、上海等地户籍人口户均拥有两套甚至以上住房不是白日梦。事实相反，北京等城市房租大幅上升。根据北京房地产信息网，今年8月北京房租为每平方米每月65.85元，2008年8月为38.13元，上涨43%，相比而言，上海较为平缓。

因为户籍与财富集聚等原因，城市户籍人口、外来富裕购房群体与外来低收入打工群体已经形成鸿沟，前者拥有大量住房，他们希望通过房价上升卖出房子获取收益，或者将房子抵押给金融机构获取廉价资金进行又一轮投资。即使房租大幅上升，要覆盖目前动辄3万元以上的商品住宅成本需要几十年的时间，几乎是不可能的。如果购房者没有太大的按揭负担，由于房产税尚未推出，我国在持有环节除了物业费、水电煤气费之外，没有过高成本，因此购房者愿意自持住房，出租意愿不强。

商品房还有折旧成本，笔者到了中部一个小城市，当地人均拥有两到三套住房，小城市租者少而租金依然坚挺，答案是租不租得出无所谓。如果出租一个月2000元还被租房者弄得一塌糊涂，新房如旧房价值就大打折扣，相信这是许多持有城市房产人士的心声。

房租上涨过快的矛盾主要发生在各一线城市与省会城市，这些城市拥有过多的权力资源与市场资源，做金融等高端服务的要到一线城市，做娱乐的要到北京寻找一夜成名的机会，每年毕业的大学生绝大部分留在当地，甚至做低端服务、回收垃圾的也要到北京，既可以开开眼界也可以捡到值钱一些的废弃物。资源如果继续这么集中下去，大城市的房租不可能下降，蜗居现象只会越来越多。

目前房价还在上升，虽然房租在上升，但房价租金比这一关键数据并没有改善，靠房租回报率在3%以下，目前的房租上升让2008年之前买房者拥有了合理的租售比，而现在买房者要求的是更高的回报。

高房价、高房租、高生活成本在中国大城市与非户籍普通外来者之间划出一道鸿沟，最终逼迫他们回到本地小城市。低收入者离开，大城市的经济发展质量不可能因此好转，单位GDP产出质量也不会因此大幅上升。

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